Com a crise econômica na construção civil, o país registrou um aumento no número de devoluções de imóveis por seus compradores – o chamado distrato de imóveis. Pela lei, o contrato imobiliário é um negócio impossível de ser desfeito. E quando isso acontece, empresa e clientes acabam acionando a justiça para encontrar uma solução que seja de interesse para ambos – um processo que gera desgaste financeiro e até emocional, principalmente para quem está se desfazendo do imóvel.

Entre 2014 e 2016, foram 137.211 distratos no país. Para tentar resolver a situação de forma menos onerosa, o setor imobiliário passou a cobrar a elaboração de uma medida provisória para o caso de distrato de imóveis, sem que seja necessário prolongar a situação na justiça tradicional. Do ponto de vista das empresas, a falta de regras claras acaba aumentando a insegurança do setor e os custos dos próprios imóveis no mercado.

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Distrato de imóveis: como era antes

Pela lei atual, o critério em caso de distratos era devolver ao menos 80% dos valores pagos a quem está desistindo do imóvel. Em caso de atraso na entrega pela construtora, a devolução dos valores deveria ser integral.

No entanto, os representantes do setor da construção civil alegam que a devolução com base nos valores pagos acaba trazendo prejuízos às empresas, já que alguns custos que consideram o valor total do imóvel – como a corretagem – são pagos integralmente no momento da venda. Desde 2016, empresários e entidades da construção e mercado imobiliário pedem a adoção de critérios que levem em conta o valor do imóvel, o valor pago por quem está desistindo e o tempo.

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Novas regras para o distrato

Em julho deste ano, o governo passou a negociar uma proposta para regulamentação dos distratos que, teoricamente, foi benéfica para construtoras, incorporadoras, setor econômico e para entidades de representação do consumidor.

A partir de agora, no caso de imóveis de até R$ 235 mil, a construtora teria o direito de ficar com o custo da corretagem somado a até 20% do valor já pago pelo comprador desistente, desde que o valor total de ambos não ultrapasse 5% do valor do imóvel.

Para imóveis acima desse valor, a empresa poderia ficar com o custo da corretagem somado a até 50% das prestações já pagas, desde que o total não ultrapasse 10% do valor do imóvel. No caso de imóveis comerciais, o valor retido pela construtora não pode ultrapassar 12% do valor total do imóvel.

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Além disso, o consumidor teria o direito de desistir da venda em até sete dias depois da compra do imóvel, sem nenhuma multa ou custo adicional. As novas regras ainda estipulam que a construtora terá os últimos seis meses do contrato para entregar os imóveis, e não seis meses depois do término dele, como era anteriormente. Caso o imóvel não seja entregue, a indenização ao consumidor deve ser de 0,5% mensais sobre o valor atualizado do imóvel.

Vale ressaltar que a medida sendo discutida só é válida para os contratos assinados depois da implementação das novas regras de distrato.

Conflitos de interesses

Como dissemos, a medida buscou encontrar um “meio termo” entre os interesses das empresas e dos consumidores. Representantes da indústria afirmam que a nova regra pode estimular a saída de compradores que querem especular – ou seja, comprar o imóvel por um valor e depois vendê-lo por um preço maior –, e que isso pode acabar aumentando os custos dos financiamentos para a construção. Isso ocorreria porque, quanto menos imóveis são vendidos num empreendimento, maior fica o custo dos empréstimos ao construtor.

Em contrapartida, as entidades de defesa do consumidor afirmam que, com as novas regras, a construtora receberá de volta o imóvel provavelmente mais valorizado do que no momento da compra, e poderá vendê-lo novamente no mercado pelo preço total.

Em entrevista, o advogado e especialista em direito do consumidor Marcelo Tapai afirma: “Reter 50% dos valores pagos pelos clientes, além de 6% do valor do imóvel a título de corretagem, é confisco. Em um imóvel de R$ 500 mil, por exemplo, pelo qual já se pagou R$ 100 mil, o cliente perderia R$ 80 mil – ou seja, R$ 50 mil do total pago em parcelas, além de R$ 30 mil a título de corretagem. Isso, além de ilegal, é imoral.”